Gagner un étage sans perdre un mètre carré de jardin : sur une parcelle toulousaine où l’emprise au sol est déjà consommée, la surélévation est souvent la seule solution. Reste à savoir si la maison peut la supporter.
La maison de faubourg, un bâti particulier
La toulousaine type se reconnaît à ses murs porteurs en brique foraine, ses refends intérieurs qui participent à la structure, sa toiture à faible pente en tuile canal et sa cour à l’arrière. Elle se prête bien à la surélévation, mais à des conditions précises.
La brique ancienne a de bonnes capacités en compression. Le point faible n’est en général pas le mur lui-même, mais ce qu’il y a en dessous : des fondations superficielles, dimensionnées pour un seul niveau, sur un sol souvent argileux.
Les quatre points qui décident
- Les fondations. Ajouter un étage ajoute du poids. Sur un sol sujet au retrait-gonflement des argiles, très présent en Haute-Garonne, la question n’est pas théorique.
- Les murs porteurs et les refends. Il faut identifier ce qui porte réellement, ce qui n’est pas toujours visible, et ce que les modifications successives ont pu affaiblir.
- Le plancher haut existant, qui devient plancher intermédiaire et doit reprendre de nouvelles charges.
- La hauteur autorisée, fixée par le règlement de zone du PLUi-H, mesurée à l’égout du toit ou au faîtage selon le secteur. C’est elle qui décide de la hauteur du nouvel étage, parfois au détriment de la hauteur sous plafond.
Le relevé, avant tout le reste
Sur du bâti ancien, rien n’est d’équerre, les épaisseurs de murs varient d’un point à l’autre, et les plans d’origine sont soit inexistants soit faux. Un relevé sur site avec prise de niveaux est la seule base fiable pour une étude de surélévation.
C’est aussi ce qui permet de dire honnêtement, avant que vous n’engagiez des frais, si le projet tient ou s’il faut envisager autre chose.
L’autorisation
Une surélévation modifie l’aspect extérieur et crée de la surface de plancher : elle relève du permis de construire dans la quasi-totalité des cas. Si la surface totale de la maison dépasse 150 m² après travaux, le recours à un architecte devient obligatoire pour un particulier.
Dans le centre, s’ajoute l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France, qui regardera de près la pente de toit, les matériaux et le traitement des façades.
Questions fréquentes
Toutes les toulousaines sont-elles surélevables ?
Non, et c’est précisément l’objet de l’étude. Fondations, structure et hauteur autorisée tranchent, dans cet ordre.
Peut-on surélever en ossature bois ?
C’est une solution fréquemment retenue, parce qu’elle est plus légère qu’une maçonnerie et qu’elle sollicite moins les fondations existantes. Le rendu extérieur reste, lui, encadré par le règlement.
Combien de surface peut-on gagner ?
Cela dépend de l’emprise au sol existante et de la hauteur autorisée. Un étage complet sur une toulousaine de 70 m² au sol représente un gain considérable, souvent supérieur à ce qu’une extension permettrait.
Nous pouvons vous aider
Nous relevons l’existant et nous vous disons franchement si la surélévation tient. Pour aller plus loin :