Régulariser des travaux réalisés sans autorisation

Dans la grande majorité des cas, ce n’est pas la mairie qui découvre les travaux, c’est le notaire au moment d’une vente, ou l’acquéreur qui compare la surface annoncée à celle du cadastre. Le dossier bloque alors la transaction, dans l’urgence et en position de faiblesse.

Les autres déclencheurs classiques sont un contrôle de conformité, un signalement de voisin, ou une demande d’autorisation pour de nouveaux travaux qui met au jour l’irrégularité de ce qui existe déjà.

Régulariser consiste à déposer la demande qui aurait dû l’être, en présentant l’ouvrage tel qu’il existe. C’est un dossier que nous montons régulièrement, souvent en amont d’une vente.

Une règle est très souvent citée, et presque aussi souvent mal comprise. Le code de l’urbanisme prévoit que lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, une nouvelle autorisation ne peut pas être refusée au seul motif de l’irrégularité de la construction initiale.

Mais ce texte comporte des exceptions déterminantes. La principale, et c’est précisément le cas de figure le plus fréquent : la règle ne s’applique pas lorsque la construction a été édifiée sans qu’aucun permis de construire n’ait été obtenu alors qu’il était exigé. S’y ajoutent d’autres exceptions, notamment lorsqu’une action en démolition a été engagée, ou lorsque la construction expose ses occupants ou des tiers à un risque grave.

Autrement dit, dix ans ne valent pas absolution automatique. Une véranda construite sans déclaration préalable et une maison entière bâtie sans permis ne sont pas dans la même situation. C’est la première chose que nous regardons, et nous vous disons franchement où vous en êtes avant de monter quoi que ce soit.

Un point de vigilance : ces règles évoluent et s’apprécient au cas par cas. Sur un dossier sensible, notamment en cas de contentieux ou de vente engagée, l’avis d’un avocat en droit de l’urbanisme reste utile en complément du nôtre.