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Accueil › Faisabilité avant achat

Faites vérifier votre terrain avant de signer

Un terrain vendu comme constructible ne l’est pas forcément pour votre projet. Sept vérifications, faites avant le compromis, valent mieux qu’un permis refusé après l’achat.

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Avant de vous engager

Constructible ne veut pas dire constructible pour vous

C’est la situation que nous voyons le plus souvent, et la plus coûteuse : un terrain acheté sur la foi d’une annonce, puis un projet impossible à y implanter. Emprise au sol insuffisante pour la maison voulue, hauteur limitée qui interdit l’étage, zone de bruit qui bloque la création d’un logement, cote de plancher imposée qui fait exploser le budget de terrassement.

Aucune de ces contraintes n’apparaît sur une annonce immobilière. Toutes se vérifient en amont, en quelques heures de travail, pour une fraction du prix du terrain.

Le point qui décide

Le bon moment, c'est entre la promesse et l'acte

L’idéal est de faire la vérification avant même de signer. Quand ce n’est pas possible parce que le terrain part vite, la promesse de vente peut prévoir une condition suspensive d’obtention de l’autorisation d’urbanisme, qui vous permet de vous retirer si le projet ne passe pas. C’est un point à voir avec votre notaire, et c’est le moment où notre avis vous sert le plus.

Nous intervenons aussi après coup, quand le terrain est déjà acheté. Mais à ce stade-là, notre travail consiste à trouver ce qui est encore possible, pas à choisir ce qui serait souhaitable.

Les sept vérifications que nous faisons

  • Le zonage au document d'urbanisme applicable, PLUi-H de Toulouse Métropole depuis le 26 janvier 2026, ou PLU communal pour les communes qui n'en font pas partie comme Muret
  • Les règles de constructibilité de la zone : emprise au sol, hauteur, retraits, pleine terre, stationnement, aspect
  • Les servitudes d'utilité publique, dont le plan d'exposition au bruit de l'aéroport, qui concerne seize communes de l'agglomération et peut interdire un logement neuf
  • Les risques naturels, inondation près du Touch, de la Garonne ou de leurs affluents, et mouvements de terrain
  • Le retrait-gonflement des argiles, très présent en Haute-Garonne, qui impose une étude géotechnique à la vente en zone d'exposition moyenne ou forte et conditionne le coût des fondations
  • Les réseaux et l'accès : raccordement à l'eau, à l'électricité et à l'assainissement, largeur de la desserte, possibilité de retournement des secours
  • Le patrimoine : abords de monument historique ou site patrimonial remarquable, qui déclenchent l'avis conforme de l'Architecte des Bâtiments de France

Le certificat d'urbanisme, l'outil à connaître

Deux formes existent. Le certificat d’urbanisme d’information vous indique les règles applicables au terrain, les servitudes et les taxes. Le certificat d’urbanisme opérationnel va plus loin : il vous dit si le terrain peut accueillir le projet que vous décrivez, et il cristallise les règles applicables pour une durée déterminée.

C’est une démarche gratuite, que nous montons pour vous. Elle prend du temps, ce qui explique qu’elle soit souvent négligée dans une acquisition rapide, mais elle sécurise l’achat mieux que n’importe quelle promesse verbale de vendeur.

Méthode

Comment nous travaillons

01

Vous nous envoyez la parcelle

Une adresse ou une référence cadastrale suffit pour démarrer. L’annonce et le plan de bornage s’il existe.
02

Nous croisons les documents

Zonage, servitudes, risques, patrimoine et réseaux, sur la parcelle exacte et pas sur la commune en général.
03

Nous testons votre projet

Nous posons votre programme sur le terrain et nous vérifions qu’il rentre dans les règles, en surface réelle.
04

Vous recevez un avis écrit

Ce qui est possible, ce qui ne l’est pas, et à quelles conditions. De quoi décider, ou négocier le prix.

Vous êtes sur le point de signer ?

Envoyez-nous la référence cadastrale. Une vérification coûte une fraction du prix d’un terrain sur lequel votre projet s’avérerait impossible.

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Questions fréquentes

Combien de temps prend une étude de faisabilité ?

Comptez quelques jours pour un avis documentaire sur la constructibilité. Le certificat d’urbanisme opérationnel, lui, relève d’un délai d’instruction en mairie, plus long, mais il vous donne une réponse opposable.

Le vendeur m'assure que le terrain est constructible.

Il l’est peut-être, mais constructible ne veut pas dire constructible pour votre projet. C’est l’emprise au sol, la hauteur, les retraits et les servitudes qui décident de ce que vous pourrez réellement y bâtir.

Puis-je me rétracter si le permis est refusé ?

Seulement si la promesse de vente prévoit une condition suspensive d’obtention de l’autorisation d’urbanisme. C’est à voir avec votre notaire avant de signer, et c’est le point sur lequel notre avis vous sert le plus.

Intervenez-vous en dehors de Toulouse ?

Oui, sur toute l’agglomération et au-delà. Les règles diffèrent d’une commune à l’autre, en particulier entre les communes de Toulouse Métropole et celles qui n’en font pas partie. Voir notre zone d’intervention.

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